Fenster in der Eigentumswohnung austauschen: Wer entscheidet und wer zahlt?

Außenfenster einschließlich Rahmen gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Sie sind Bestandteil der Gebäudehülle und beeinflussen Wärmeschutz, Sicherheit und das äußere Erscheinungsbild des Hauses. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn ein Fenster ausschließlich von einer einzelnen Wohnung genutzt wird.

In der Regel ja. Da die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, entscheidet grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft über Austausch, Ausführung und Gestaltung. Vor einer verbindlichen Beauftragung sollte deshalb ein entsprechender Beschluss oder eine ausdrückliche Gestattung vorliegen.

Auch ein optisch und technisch gleichwertiger Austausch betrifft Gemeinschaftseigentum. Er kann zwar eine reine Erhaltungsmaßnahme und keine bauliche Veränderung sein, sollte aber trotzdem über die zuständigen Organe der WEG beschlossen, freigegeben oder beauftragt werden.

Die WEG kann Vorgaben zu Rahmenmaterial, Farbe, Profil, Fensterteilung, Verglasung und Schallschutz machen. Die Hausverwaltung setzt anschließend den Beschluss um oder koordiniert die Beauftragung. Ein einzelner Eigentümer darf die Ausführung nicht allein festlegen, sofern keine entsprechende Ermächtigung besteht.

Bei einer notwendigen Erhaltungsmaßnahme werden die Kosten grundsätzlich von der Gemeinschaft getragen und nach dem geltenden Verteilungsschlüssel abgerechnet. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder ein wirksamer Beschluss können jedoch eine andere Kostenverteilung vorsehen.

Die Teilungserklärung kann regeln, wer für Wartung, Reparaturen oder die Kosten der Fenster verantwortlich ist. Sie kann auch gestalterische Vorgaben enthalten. Die Zuordnung von Außenfenstern zum Gemeinschaftseigentum lässt sich dadurch jedoch grundsätzlich nicht beliebig verändern.

Die freiwillige Kostenübernahme ersetzt nicht die Zustimmung der WEG. Sie können einen Austausch auf eigene Kosten beantragen, sollten aber erst nach der schriftlichen Gestattung einen Auftrag vergeben. Im Beschluss sollten Ausführung, Kosten und spätere Instandhaltung möglichst eindeutig geregelt werden.

Möglich sind Streit mit der Gemeinschaft, eine verweigerte Kostenerstattung sowie Forderungen nach Anpassung oder Rückbau. Besonders problematisch wird es, wenn sich die neuen Fenster sichtbar vom Bestand unterscheiden oder Schäden an Fassade, Abdichtung oder Dämmung entstehen.

Ein automatischer Erstattungsanspruch besteht nicht. Der Bundesgerichtshof hat einen solchen Anspruch in einem Fall abgelehnt, in dem ein Eigentümer Fenster selbst erneuert hatte, weil er irrtümlich von seiner eigenen Zuständigkeit ausgegangen war. Die Kostenfrage sollte deshalb immer vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.

Wünscht ein Eigentümer eine teurere Verglasung, besondere Ausstattung oder eine abweichende Ausführung, können die Mehrkosten bei ihm verbleiben. Die WEG kann beispielsweise einen einheitlichen Standard bezahlen und den persönlichen Aufpreis dem betreffenden Eigentümer zuordnen.

Eine andere Außenfarbe kann das Erscheinungsbild der Fassade verändern und sollte deshalb nicht eigenmächtig gewählt werden. Auch abweichende Profile, Sprossen oder Fensterteilungen müssen mit den Vorgaben der Gemeinschaft übereinstimmen.

Informieren Sie sofort die Hausverwaltung und dokumentieren Sie den Schaden. Bei einem unmittelbar drohenden Schaden dürfen nur die notwendigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr veranlasst werden, beispielsweise eine provisorische Sicherung oder Abdichtung. Ein vollständiger Austausch sollte anschließend regulär abgestimmt werden.

Das richtet sich nach dem Beschluss der WEG. Häufig beauftragt die Gemeinschaft beziehungsweise die Hausverwaltung den Fachbetrieb. Die WEG kann aber auch einem einzelnen Eigentümer gestatten, einen bestimmten Austausch innerhalb klarer technischer und gestalterischer Vorgaben selbst zu organisieren.

Eigentümer können eine ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Ist ein Fenster nachweislich schadhaft und eine Reparatur nicht mehr sinnvoll, sollte sich die WEG mit der notwendigen Maßnahme befassen. Bei Streit über die Erforderlichkeit kann eine technische oder rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Für energetisch hochwertige Fenster können je nach Maßnahme Förderprogramme oder steuerliche Vorteile infrage kommen. Bei einer Eigentumswohnung müssen jedoch Zuständigkeit, Antragsteller, WEG-Beschluss und technische Voraussetzungen aufeinander abgestimmt werden. Fördermöglichkeiten sollten vor der verbindlichen Beauftragung geprüft werden.

Dokumentieren Sie zunächst den Zustand der Fenster. Prüfen Sie anschließend Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und frühere Beschlüsse. Informieren Sie die Verwaltung, klären Sie Zustimmung und Kosten, prüfen Sie mögliche Förderungen und holen Sie erst danach Angebote qualifizierter Fensterbauer ein.